リバースモゲージ③～相続人への影響は？～

★民間のリバースモーゲージ

前回は国の制度としてのリバースモーゲージについてお伝えしました。

https://note.com/embed/notes/nd2cd9a62c404

https://note.com/embed/notes/na2eadd17b6f7

今回は民間のリバースモーゲージについてもう少し深堀してみます。

まず、国のリバースモーゲージは契約時の年齢が65歳以上ですが、民間は50歳以上が対象です。

国はあくまでも生活を支えるための制度なので、旅行のための融資額は認められません。

一方で、民間のリバースモーゲージは、生活を豊かにするための制度なので旅行費用の借り入れもOKです。

融資については、自宅の評価額の50%〜70%程度が融資限度額として設定されます。

例えば、自宅の土地価格が3000万円だとしますと、
その70％の2100万円が融資の極度額となります。

元金の返済は不要で「毎月、利息分のみ」を支払うことになります。

ですので、例えば、2100万円を３％で融資してもらった場合、月の返済額は約5万円です。

通常のローンなら、月10万円くらい払わなければならないところ、その半額の5万円でいいということになります。

★国、民間、どちらも手残りは「相続人」に返還

おそらく多くの方が、契約者が亡くなった後はどうなるの？

その辺に、疑念なり懸念があると思います。

結論から申し上げますと、手残りがあった場合は、全額「相続人」に返還されます。

金融機関が担保を没収して儲けるなんてことはありません。

事例で確認してみましょう。

リバースモーゲージで、金融機関から1,000万円の借入をしていたAさん。

そのAさんがご逝去されました。

借入金の返済のために、担保不動産を金融機関が売却してくれました。

金融機関がマージンをとっているんじゃね？

そう思われる方もいるかもしれません。

そんなことはあり得ませんが、心配なら相続人が自ら売却することもできます。

とにかくこのケースの場合は、金融機関にお任せして、2,000万円で売却してもらったようです。

そのあとで、その売却代金2,000万円の中から、金融機関への借入残高1,000万円を返済しました。

売却にかかった諸費用が約100万円でした。

残ったお金は、

2,000万円 – 1,000万円 – 100万円 ＝ 約900万円

この900万円を法定相続人が受け取りました。

ということで、このケースはめでたしめでたしで終わりました。

★物件が担保割れした場合

このケースのように、担保物件が適切な額で売却できた場合は問題はありません。

しかし、場合によっては物件が担保割れし、融資した金額よりも低くなってしまうこともあるのです。

つまり、金融機関に支払う返済額に不足分が生じてしまうわけです。

その場合、原則として相続人がその借金を引き継がなければなりません。

これでは、相続人がたまったものではありません。

そうならないための契約形態があります。

それが、ノンリコース型のリバースモーゲージです。

ノンリコース型のリバースモーゲージの契約の場合、相続人は支払いが免除されます。

たとえ借金が残っていても、それ以上は1円も請求しませんという契約です。

それって、金融機関が損することを良しとしている契約ですかと言いたくなりますよね。

そんなことあるわけがありません。

金融機関はボランティアではないので、担保割れのリスクをただ被るわけではありません。

そこにはからくりがあります。

★ノンリコース型のからくり

そもそも、事前に損しないような策を立てています。

それが、まず、融資額を「不動産価値の5割〜6割」に低く抑えるという策です。

例えば、契約時に3,000万円の価値がある家なら、貸してくれる上限（極度額）を1,500万円〜1,800万円程度に設定します。

3000万円の価値のある物件が、将来的に半値になるということは通常考えられません。

ですので、取り損ねるという事態はあまり起こりえないということです。

さらに、ノンリコース型はリコース型に比べて金利が高めに設定されています。

一般的なリコース型（不足分を相続人が払うタイプ）の金利は概ね2.0%〜3.0%前後です。（2026年5月現在）

一方、ノンリコース型は3.0%〜4.5%前後です。

つまり、利息の返済額が高いのです。

これは金融機関や保証会社にとって、担保割れしたときの損失回避策としての「上乗せ金利」です。

さらに、ノンリコース型のリバースモーゲージを契約する際は、「保証会社」に保証料を支払っています。

「保証料」が金利にプラスされているのです。

ですので、もし担保割れして損が出ても、この保証会社が穴埋めしてくれるのです。

ですので、ノンリコース型にした場合は、相続人に迷惑をかけることはないということです。

とはいえ、私ならノンリコース型にはしません。

金利が高いということは、毎月の返済も高くなってしまいます。

豊かさを享受したいからリバースモーゲージを活用しているのに、返済が負担になっては意味がありません。

AIが土地の将来の相場をある程度計算してくれる時代になりました。

将来の見通しをしっかり計算しておけば、負債を相続人に負担させる心配はほとんどないといっていいでしょう。

あまり、悲観論や陰謀論には耳を貸す必要はありませんよ（笑）

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