「知らなかった」は通用しない！②～不動産投資「売買契約」を乗り越えろ～
★境界線の確認
前回は、重要事項説明書の主旨についてお話ししました。
今回は、その重要事項説明書を確認する際に、ポイントとなる点についてお話しします。
確認ポイント１ 登記内容と現況の一致
所在地、面積、構造などが登記簿謄本と一致しているか確認します。
特に、隣地との境界線には、境界標があるかどうか。
または、測量が行われ、境界線の確認がされているかどうか。
さらに、隣地の所有者もそれを確認しているかどうかについては聞いておく必要があります。
隣地の所有者とのトラブルを避けるためにも必ず確認してください。
★外壁塗装は行われたか
確認ポイント２ 建物の状況
雨漏り、シロアリ被害などの瑕疵の履歴については、説明があると思います。
ただ、外壁塗装、または屋上の防水塗装、室内のリフォームの履歴などについては、所有者本人も忘れている場合があります。
明確な証拠の提出までは求められない場合もありますが、いつ頃、どれくらいの規模で行ったかくらいの確認はしておく必要があります。
★ウォシュレットはオーナー持ち？
確認ポイント３ 付帯設備等
ここは結構重要です。
そもそも、買付を入れる前に確認し、収益計算に織り込んでおかなければならないポイントです。
例えば、「家具家電付き」として入居者を募集している物件なら、その維持管理も経費としてかかってくるからです。
売買契約の日に「知らなかった。やっぱりやめます」なんていうのはかなり勇気がいります。
ですのでこういった点については、買付を入れる間に確認しておいてください。
あと、給湯器は設置何年目か。
冷暖房機（エアコン）や温水洗浄便座等は入居者持ちか、付帯設備としての扱いかどうか。
★無料インターネットサービス
確認ポイント４ 通信費
これも、買付を入れる前に確認し、収益計算に織り込んでおかなければならないポイントです。
無料BS、インターネットについて、支払いはオーナー持ちか、または家賃に含まれているのかどうか。
ここは収益に大きく関わってきます。
収益状況に大きく影響を与えるほどの出費ではなくても、オーナー持ちであるかどうかは確認しておく必要があります。
★用途地域の確認
確認ポイント５ 用途地域
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められる土地利用のルールで、住居、商業、工業などの土地の用途に応じて市街地を13種類に区分し、それぞれの地域で建築できる建物の種類や大きさを制限するものです。
その中でも、「市街化調整区域」と記載がある場合、私なら購入を避けます。
なぜなら、市街化調整区域は、無秩序な開発を防ぎ、農地や緑地などの自然環境を守るために、原則として建物の建築や開発行為が制限されているからです。
これも、本来なら、買付を入れる前に確認すべきポイントですが、契約前に確認できたなら幸いとも言えます。
ざっと、こんな感じです。
他にも気を付けるべき点はいろいろありますが、おそらく初心者の方でも理解できる内容だと思います。
それでも不安であれば、契約日前に事前に重説を送ってもらい、知り合いの専門家に確認してもらうのもいいでしょう。
★案ずるより産むが易し
さて、重説の内容に同意し、署名・捺印したら、今度は売買契約書です。
重要事項説明書と何が違うのかというところですが、重説は「契約前の判断資料」と考えてください。
そして、売買契約書は、「重説」に納得し契約します、ということです。
しかし、どちらも、署名、押印がありますので、おそらく初心者の方は頭がゴチャゴチャしてしまい、何が何だかわからなくなってしまうことでしょう。
とにかく、重要事項説明書と売買契約書は別物だということを覚えておいてください。
その後の流れについては、融資決定、買主からの残代金支払い、登記の移転手続きといった流れになります。
いかがだったでしょうか。
これで、皆さんの不動産投資事業がスタートということになります。
不安はあるでしょう。
しかし、「案ずるより産むが易し」。
今後、いろいろあると思いますが、一つひとつ乗り越えてください。
大丈夫です。
教職員の皆さんなら、必ず成功します。
頑張ってください。
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