沖縄で「戸建投資」といえば「外人住宅投資」

★「米軍関係者向け賃貸投資」をおすすめする理由

シリーズでお伝えしている沖縄県の不動産投資の特徴・特質についてですが、今回は「外人住宅投資」についてお話をします。

前回もお話ししましたが、沖縄県には膨大な米軍基地があります。

そのほとんどは沖縄本島にありますが、その割合は沖縄本島の面積の15%にも及びます。

これだけ広大な施設ですから、そこで働いている米軍人もかなりの数になります。

軍人、軍属、その家族を含めると、約45,000から50,000人あたりになります。

これらの関係者のうち、約75%（約3.4万人）が基地内の住宅に住んでいます。

そして、残りの約25%、約1万人が基地外の民間の賃貸住宅に居住しているとされています。

この基地外に居住する単身、家族向け賃貸物件が、「外人住宅」（米軍人賃貸物件）市場を形成しているのです。

1万人と聞くと、おそらく「少ない」と思われるかもしれません。

たしかに、この1万人を目当てに、不動産投資をするのは、かなりリスクが高いのではと考えるのは普通です。

しかし、それでもなお、この「米軍関係者向け賃貸投資」、沖縄県ではメジャーな不動産投資ですし、私もおすすめします。

なぜかと言いますと、利回りが安定しているうえに、リスクが低いからです。

その理由についてお話しします。

★家賃が高額

「米軍関係者向け賃貸投資」をおすすめする理由の一つ目は、その家賃の高さです。

米軍関係者向け賃貸では、日本人向けの物件ではあり得ない高額な家賃設定が可能なのです。

例えば、単身の兵隊さんが住む一人用の部屋では、平均的に16万円から20万円ほどの家賃で稼働しています。

こんな感じの建物が多いです。

連棟式で、一階部分にガレージがあり、3階建てのメゾネット的な建物が多い印象です。

50坪くらいの土地に建てられています。

場所にもよりますが、おそらく土地値も含めても、新築で4,000万円から6,000万円くらいの価格でしょう。

一戸、一月16万円の家賃だとすると、二戸で32万円、年間で約384万円の家賃収入です。（表面利回り6.4％）

ローンの返済率が、60％だとしても、年間150万円以上のキャッシュフローが得られます。（実質利回り2.5％）

厳しめに計算しましたが、実際にはこれ以上の利回りがほとんどです。

さらに階級の高い軍人や家族で赴任されている軍属さんの類になると、一月30万円以上の家賃補助があるのです。

そういった軍人さんたちは、30万円以上の高級住宅を狙ってきます。

もちろん、単身者よりも大きい戸建てやハイスペックの高級マンションが必要です。

こんな感じ。

この物件は月45万円で賃貸されています。

★高額家賃をいただいちゃおう

なぜ、これだけ高額の家賃設定ができるのかと言いますと、日米地位協定に基づいた在日米軍や軍属に対する高額な住宅手当があるからです。

ただし、もちろんですが、階級や家族の有無によって「上限額」が決まっています。

そして、実際の家賃が上限以下の場合でも、「実際の家賃分」しか支給されません。 

つまり、家賃を安くしても軍人の手元にお金は残らないのです。

そうなると、「上限ギリギリ」、または手出しで少し高めの物件を探すのが人の心理でしょう。

実際に、支給される家賃を下らないように、「少し高め」を探している方が多いように思います。

加えて、契約時の初期費用（礼金や仲介手数料など）も支給されます。

さらに、家賃とは別に、生活手当金といった費用も支給されます。

おそらく日本で公務員の方の、平均的な住宅手当って、自治体や役職等によっても異なるとは思いますが高くても3万円くらいですよね。

しかも、初期費用とか生活費などといった費用なんて支給されません。

うらやましいですね。

とはいえ、うらやましがって、指をくわえて見ているだけではいけません。

私たち不動産投資家は、その高額家賃をいただき、自分たちも豊かになるよう頑張っているわけです。

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