利回りは低くても安定経営～沖縄の賃貸需要は驚異的～
今回は、沖縄県でアパート経営をしたい方に向けた記事で、前回の続きです。
https://note.com/embed/notes/neee2cc951b2b
★築古で利回り低くても売れてしまう
沖縄県独自のポータルサイト（うちなーらいふ、グーホーム）で、「安い順」を検索条件にして見ていくと、
やっと2,000万円台で、アパート物件が出てきます。
当然、「RC造」です。
価格は2,700万円。
築48年、２LDK 全７室。
想定利回り７％から８％。
「要リフォーム」とあります。
ということは、修繕にかなりの費用がかかります。
おそらく、修繕費も含めて計算すると、表面利回り4～5％といったところでしょう。
さらに検索を続けますと、築34年、3,380万円、表面利回り5.5％の物件が出てきます。
築浅でもない物件の表面利回りが5.5％です。
特に市街地といった場所でもありません。
そんな物件が利回り5.5％で売りに出されています。
沖縄のすごいところは、そういった物件でも、おそらく、数週間すると売れてしまっているところです。
★築57年でも表面利回り７％
5,000万円台になって出てくるのが「外人賃貸物件」です。
「外人」とは、米軍人のことで、米軍人賃貸として経営している賃貸になります。
これも、沖縄県特有の不動産投資です。
沖縄で「戸建投資」となるとこれです。
このことについても、後の章で解説します。
さらにポータルサイトを見ていくと、やっと5,000万円台で、少し規模の大きなアパート物件が出てきます。
那覇市内にある物件で、価格は5,800万円。
１R×９室、店舗×１室 満室想定表面利回り約7.6％。
やっと利回りが7％を超えてきています。
しかし、これまた築57年。
当然ながら、室内はかなりのリフォームが必要でしょう。
そう考えると、実質的な表面利回りは4～5％と考えるのが現実的です。
★安定した賃貸需要
さて、ここまで、沖縄県の不動産ポータルサイトをながめてきましたが。
何が言いたいかといいますと、
沖縄県の収益物件、とくにアパート、マンションなどは本土と比較しても利回りが低いということです。
しかも物件価格は、かなり高額になります。
いくつか理由があります。
沖縄の不動産価格が高騰する最大の要因の一つは、安定した賃貸需要にあります。
本土の多くの地方都市が空室リスクに苦しむ中、沖縄県においては島国であるにも関わらず、賃貸需要は年々増加しているのです。
なぜかといいますと、沖縄は他県の地方都市に比べて、若年層やファミリー層の人口基盤が厚いからです。
第一章でも触れましたが、合計特殊出生率が、全国平均1.15（2024年）に対して、沖縄県は1.8で日本一です。
沖縄県においても人口は減少傾向にあるものの、その動きはかなり緩やかだということです。
さらに、沖縄県は、移住者を含む転入者数の増加率も全国トップ（+4.5%）なのです。
しかも、配偶者または子供との同居者の移住希望者が多数なのです。（61.4%）
そのおかげもあり、沖縄県の賃貸需要が高く、結果的に物件価格も高騰するということになるわけです。
★制限の多い土地事情
沖縄県の収益物件の価格が高額傾向にある理由の二点目は、供給が制限される特殊な土地事情です。
本土と比べて、沖縄では土地の供給に大きな制限があります。
まず、軍用地による制限です。
沖縄本島の総面積の約15%を米軍基地や自衛隊基地が占めています。
しかも、賃貸需要の高い中南部に集中しています。
さらに、利用可能な平地が極端に少ないために、都市開発が進まず、市街化調整区域が多くなってしまっています。
そうなると、残り少ない土地の奪い合いになり、不動産価格は当然に高騰していくのです。
★高い建築費・地価上昇
沖縄県の収益物件が高額傾向にある理由の三点目は、高い建築・維持管理コストです。
沖縄は地理的に本土から離れているため、輸送費や資材のストックコストがかかり、建築費は本土に比べ割高になります。
さらに、台風や塩害対策のため、本土よりも厳格な建築基準や、耐久性の高いRC建築（鉄筋コンクリート）が採用されることが多く、構造自体にコストがかかるのです。
また、沖縄県においては、地価の上昇も著しいのです。
国土交通省が公開する「令和６年地価公示の概要」によると、沖縄の地価の上昇率は以下のとおりです。
2015年 0.6％
2020年 9.5％
2024年 5.5％
なんと、10％近い上昇率を記録した年もあります。
2024年においても、5.5％の上昇率です。
沖縄の県民性から土地が売りに出されにくいことも、土地価格の上昇の要因でもあります。
バブル？かと思わせるほどです。
当然ながら、土地価格の高騰は収益物件価格も押し上げます。
ですので、将来、土地価格が下落したタイミングで売却すると、損失になってしまうリスクはあります。
長期的な経営の見通しが求められます。
とはいえ、今後も地価高騰が続けば、売却時にキャピタルゲインを狙うこともできます。
★自己資金はどれくらい必要でしょうか
ということで、こういった要因で、沖縄県におけるアパートの価格はかなり高額になり、結果、利回りが低いということになっています。
ですので、沖縄県でアパートを購入する場合は、ある程度、自己資金が必要でしょう。
クライアントさんには、1,000万円から2,000万円くらい、自己資金としてあれば挑戦してみてくださいとお話ししています。
沖縄県の地元の銀行も「キャッシュ」を重視しますので、これくらいはほしいところです。
少しハードルは高いですけど。
とはいえ、何とか投資物件を手に入れることができさえすれば、空室リスクが少なく、安定的な収益が期待できます。
他県と比較しても、沖縄ではアパート経営の旨味はかなりあると考えています。
さらに沖縄におけるアパート経営などについて学びたい方には、次の書籍をおすすめします。
やや古い書籍ですが、沖縄特有の不動産投資について学ぶ上では、かなり参考になると思います。
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