買います！～「買付証明書」とは物件を買う意思を示すこと～

★不動産購入の判断材料は

不動産投資を始めることが決まりましたら、まず物件探しをしますよね。

物件サイトで検索するとすごい数の物件が表示され、どれもいいものに見えてしまい、何を基準に探せばいいのかわからなくなると思います。

投資判断というものに正解はありませんので、「これが王道」なんてものはありません。

たとえば、株式投資においても投資判断には、様々な指標が活用されていて、

PER（株価収益率）
PBR（株価純資産倍率）
ROE（自己資本利益率）

などがその一例ですが、株式投資家たちは、これ以外にも複数の判断材料をもっています。

あと、ある分野に集中投資したり、分散投資したりといった手法も使います。

不動産投資においても、物件の収益性を評価するための指標として、

「表面利回り」

「実質利回り（ネット利回り）」

「築年数」

「積算評価」

などがあります。

私は個人的に、

「キャッシュフロー」

「ROE（自己資本キャッシュフロー利回り）」

「地域の人口動態」

「家賃の伸びしろ」

などを判断基準に使っています。

そして、ある物件にねらいを定めたら実際に足を運んで物件を確認します。

周辺環境、建物の状態、管理状況などを自分の目で確認します。

こういったことを判断材料にしています。

この辺は経験を積んでいくしかないですね。

なので、できれば早めに「1棟目」を購入したほうがよいのです。

★不動産屋さんに「買付証明書」を提出する

あと、物件の購入には諸費用がかかります。

一般的に、新築物件の場合は物件価格の3～5%。

中古物件の場合は、物件価格の6～8%程度が諸費用の目安と言われています。

ただし、これはあくまで目安であり、物件の種類や契約内容、利用するローンなどによって大きく変動します。

最終的に、この諸費用まで入れた価格とその利回り、キャッシュフローを計算し、購入するかどうかを判断します。

そして、検討の結果、購入の意志が固まったら、どうすればいいのでしょうか。

ここで登場するのが「買付証明書」です。

この「買付証明書」を、不動産業者さんに提出するのです。

「買付証明書」とは、購入希望者が売主に対して、

「この不動産をこの条件で購入したい」

という意思を示す書類です。

法的拘束力を持つ場合もありますが、一般的には売買契約締結前の
段階における意思表示とされ、売主は、その物件を他の人には紹介できなくなります。

つまり購入したい物件を「キープ」できるのです。

この場合、購入したい物件がいいものであればあるほど、「買付証明書」の提出のタイミングがポイントになります。

これが遅くなると、申込みの順番が2番手、3番手となってしまう可能性があります。

2番手までは望みがありますが、3番手となると、ほとんど見込みがなくなります。

かといって、慎重に物件評価をしないまま、購入してしまうとあとで後悔することになります。

ですので、実際に購入するまでに、相談でき、助言を受けることのできる
信頼できる第三者が見つけられるといいですね。

実際に私も、1棟目の購入にあたってはほとんど自分の判断はなく、信頼できるアドバイザーに「これいいよ」と言われて購入に至っています。

★ローン特約

この「買付証明書」の項目には「ローン特約」という項目があります。

「ローン特約」とは、銀行の融資が承認されなかったときに、買付契約を解除できるという条項です。

あと、「手付金」をいくらにするのか記入する項目があります。

その手付金の額については、物件にもよりますし、地域の慣習にもよりますので仲介する不動産業者さんと話し合って決めてください。

この手付金を入れた後は、キャンセルがほぼ御法度になりますので気を付けてください。

キャンセルできないわけではありません。

買主は手付金を放棄すればキャンセルは可能です。

売主も、買主が入れた手付金を変換し、さらに同額を買主に支払うことになります。

互いに手付金を失うこと以上に、「信用」が失われてしまうことが問題です。

仲介する不動産業者さんとしては、「二度とお付き合いしたくないお客さん」になってしまいます。

ですので、「買付証明書」をよほどのことがない限りキャンセルはできないものと心得ておいてください。

さてここまで来て、やっとスタートラインに立てたと考えてください。

実際に、物件を購入できるまで、あと一山、ふた山もあります。

資産を増やすことに楽なことはありません。

めげずに頑張りましょう。

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