J-REITで不動産投資はいかがですか
★なぜ元本保証のないJ-REITを勧めるのか
今回は、退職金の運用法の一つとして「J-REIT」を紹介します。
「元本保証で安全だから国債や社債なんでしょ」
「J-REITは元本保証じゃないよね」
そんな声が聞こえてきそうです。
そうなんです。
J-REITは元本までは保証されていません。
ではなぜ、J-REITをお勧めするのか。
それは、インフレリスクに対応するためです。
実は国債や社債はインフレリスクには弱いのです。
例えば年2％の利息を受け取っていても、物価が毎年3％上昇したらどうでしょう。
100円だったものが、10年後には約134円ということになります。
つまり、1,000万円が1,200万円になっても、実質的にお金の価値は目減りしていることになります。
それでも国債や社債のほうが安全であることには変わりありません。
ただ、世の中がインフレに動いていくなら、その流れにも対応したい。
ただし、大きなリスクは負いたくない。
そんないいとこ取りをしたいという方に、J-REITはお勧めなのです。
★税制上の優遇により高い分配が実現
J-REIT（不動産投資信託）は「金融商品」です。
株と同じように、市場で売買できます。
どのような金融商品なのかといいますと、まず、投資法人が多くの投資家から資金を集めます。
その資金と金融機関からの借入金を元手に、オフィスビル、マンション、物流施設などの複数の不動産を取得し運用します。
そして、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配するのです。
J-REITの法人は従業員を雇うことができないペーパーカンパニー。
実際の運用業務は「資産運用会社」へ委託されます。
不動産の取得、維持管理、テナント募集などはすべてプロである専門家が行うため、投資家が直接不動産を管理する手間はありません。
このJ-REITは、税制上「利益の90％超を分配すること」が条件となっています。
その条件を満たすと、法人税が免除される仕組みになっています。
ですので、利益の大部分がそのまま投資家に還元されやすく、分配金利回りが高くなりやすいということになっています。
このように、J-REITは「プロによる運用」と「税制上の優遇」が組み合わされています。
なので、不動産の知識がなくても、個人でも小額から効率よく不動産投資ができる仕組みとなっているのです。
★J-REITならNISAが使える
J-REITの銘柄選びから購入、分配金受け取りまでの具体的な手続きについては以下の通りです。
①銘柄選び
※後段で説明します。
②NISAで売買できる
J-REITは証券取引所に上場しています。
ですのでNISAで売買ができます。
その「成長投資枠」で購入します。
生涯投資枠は1,200万円までという上限があります。
例えば、月20万円、毎年合計240万円ずつJ-REITで積み立てます。
そうすると、5年間で1,200万円分まで積み立てることができます。
③NISAなら分配金が非課税
NISAなら分配金は非課税となります。
ただし、非課税にするためには、配当金受取方法を
「株式数比例配分方式」
に設定しておく必要があります。
「登録配当金受領口座方式（銀行口座受取）」や「郵便振替にて受取」は選択しないこと。
そこを選んでしまうと、NISAでも分配金に約20%の税金がかかってしまいます。
売買を始める前に、必ず証券会社のマイページ等で受取方法の設定を確認してください。
④分配金の工夫
多くの銘柄は年2回の決算を行っており、その数ヶ月後に分配金が支払われます。
銘柄ごとに決算月（1月・7月決算、2月・8月決算など）が分散しています。
ですので、決算月の異なる複数の銘柄を組み合わて、毎月分配金を受け取るような仕組みを作るといいです。
★投資シミュレーション
とはいえ、どのような銘柄にどれだけ投資すればいいのかわからない。
そんな方もいらっしゃると思いますので、事例を示してみます。
年間240万円を以下の銘柄に分散して投資します。
日本プライムリアルティ投資法人（オフィス・商業施設） 80万円
GLP投資法人（物流施設）80万円
NIPPON REIT投資法人（住宅）80万円
これなら、投資物件が分散できます。
分配金を見てみましょう。
あくまで概算です。
日本プライムリアルティ 4.0% 32,000円
GLP投資法人 5.0% 40,000円
日本リート投資法人 5.6% 44,800円
合計 116,800円
１年目の受け取り分配金は年間で約11万円。
月9,000円くらいです。
その後、5年かけて、NISAの成長投資枠1,200万円をJ-REITに分散投資した場合、
あくまで現在の利回りが続けばの話ですが、年間約58万円。
月にすると約5万円の分配金が得られることになります。
年金を補う額としては悪くないですよね。
退職金の運用として、J-REITも選択肢の中に入れてみてください。
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