軍用地購入までの流れと収支の実際

★軍用地の探し方

前回は、沖縄特有の不動産投資として「軍用地投資」があるというお話をしました。

今回は、その軍用地を「買いたい」、そういう方に向けて、その流れについて解説します。

まず、売りが出されている軍用地を探す必要があります。

その方法としては、

ローカル新聞広告、ローカルポータルサイトを見ることです。

ローカル新聞は、「沖縄タイムス」「琉球新報」です。

とくに、金曜日は広告が多くなります。

この２つのローカル紙は、毎週金曜日、別冊の住宅誌も発刊しています。

地元ポータルサイトは、

沖縄不動産・賃貸情報のうちなーらいふ沖縄で賃貸（アパート・マンション）や不動産情報をお探しなら、沖縄専門の不動産・生活情報サイト【うちなーらいふ】にお任せ下さwww.e-uchina.net

沖縄の賃貸・不動産を探すなら【グーホーム（沖縄版）】 物件数：22,385件goohome.jp

この二つがおすすめです。

あとは、軍用地売買の専門不動産業者を探すことです。

凄まじい数の「軍用地専門業者」が存在するので、迷うと思います。

以下の業者のサイトを覗いてみてください。

・オロク商会

・とまとハウジング

・中部興産

・開南コーポレーション

・カミヤプロデュース（カミヤプロ）

・りゅうがはこ不動産

・マカナステーション

・株式会社GENKI

・開南コーポレーションの軍用地専門窓口

★確認すべき資料

これらの広告やサイトを通して、「これ」と思える「軍用地」を見つけたら、資料を請求してください。

確認すべき資料は３つです。

「土地賃借料算定調書」

「登記簿謄本」

「航空写真」

これが「軍用地」の3点セットです。

確認ポイントは、例えば、

「土地賃借料算定調書」については次の通りです。

「地目」

単価が高いのは宅地ですが、ここはあまり気にしなくてもいいでしょう。

「種別」

これは、不動産鑑定評価で土地を評価する際に使用される、土地の用途による分類名です。

「宅地見込地」なら単価上昇率が高いのでベターですが、ここもそれほど気にする必要はない

「算定賃借料」

ここが販売価格に大きく影響しています。

広告に記載されていた地料や価格と相違がないか、念のため確認しておくといいでしょう。

★「登記簿謄本」「航空写真」の見方

「登記簿謄本」については、「土地賃借料算定調書及び土地明細書」の所有者と「登記簿謄本」に記載されている所有者が同一であるか必ず確認してください。

「航空写真」では、基地の中のどの位置に所在するのかを確認します。

3点セットを確認して購入したいと思ったら、売買を仲介する不動産業者に「買付証明書」を提出して売主に「この軍用地を買いたい」という意思表示をします。

複数の買い付けが入った場合、申し込み順に数名までと決めている場合が多いようです。

あと、あなたは現金で購入するのか。

はたまた、銀行融資でローンを組むのか。

県内在住か県外在住か。

こういったことを勘案して、買主を決めてきます。

なので、申し込みが3番手であっても、現金で購入する場合ならすぐに受け付けてくれる場合もあります。

あと、裏技としては、100万くらい上乗せして買い付けを入れる方法もあります。

販売価格よりも高い価格を提示することで、買いたい気持ちをアピールするのです。

まずは、最初のステージとしては、こういった流れになります。

★銀行融資の可否はどう決まる？

軍用地は基本的に「現金買い」がいいということは前述しました。

しかし、高額な軍用地を「現金買い」できる方はそれほど多くはないでしょう。

ということで、銀行融資を引いて購入するとしたらという流れでもお話しておきます。

銀行融資とはいっても、全額を融資してくれることはありません。

断言はできませんが、ほぼないでしょう。

では、どれくらいの自己資金が費用なのか。

できれば購入価格に諸費用を乗せた1割は用意しておくべきです。

たとえば、5,000万円の軍用地を購入しようという場合、諸費用は５％、約 2,400,000円 〜 2,500,000円くらいになると考えます。

そうすると、実際の購入費用は52,500,000万円。

その1割、つまり525万円が自己資金として必要です。

この計算は、銀行が5,000万円の軍用地を、そのままの価値として評価し、なおかつ、あなたの信用力を評価して、全額融資してくれた場合の話です。

沖縄の金融機関では、年間の軍用地料と基地ごとに定めた所定の「融資倍率」を掛け合わせて額を担保評価を算出しています。

たとえば、購入しようとしている軍用地が嘉手納飛行場の場合を想定してみます。

相場はその年によって違いますが、ここでは50倍として計算してみます。

賃料が年間100万円だとすると、その軍用地の評価額は5,000万円となります。

銀行もそのまま評価してくれればいいのですが、実際、各金融機関の「融資倍率」は、40～45倍くらいでしょう。

ということは、評価額は4,000～4,500万円となります。

5,000万円の軍用地に、銀行が融資してくれる額は、4,000～4,500万円ということです。

つまり、足りない分が1,000万円～500万円。

それに諸費用の500万円をプラスすると、1,000万円から1,500万円の自己資金が必要だということです。

軍用地5,000万円に対して、自己資金が最大1,500万円。

かなり大雑把に計算してみましたが、こんなものでしょう。

ただし、自己資金がこれくらいだと赤字になります。

★自己資金が少ないと「赤字」になります

計算してみます。

年間受取借地賃料100万円ー固定資産税10万円ーローン返済約200万円＝－110万円

年間110万円の赤字となります。

※軍用地の年間固定資産税は、通常の宅地（5,000万円の土地なら15万〜25万円程度）と比較すると安い。

※ローン返済は借入額4,500万円に対して、期間30年、金利2.5％で計算しています。

ということで、価格が5,000万円の軍用地に対して、自己資金1,500万円では、年間110万円が赤字となるということになります。

ですので、5,000万円の軍用地をローンを組んで購入するという場合、半分の2,500万円くらいの自己資金が必要だと考えてください。

とはいえ、この軍用地、担保価値も高いので、使い方によっては次の投資への試金石になります。

例えば、前述したように相続対策にも使えます。

ですので、赤字でも購入する方もいるのです。

その辺については、ここでは詳述しませんが、賢い方々は資産形成の方法として軍用地を効果的に使っているということだけ触れておきたいと思います。

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