後悔しないための住宅購入ガイド④～「事前審査」とは～

★購入申し込み

前回までは、物件探しや
不動産会社さんとの対応について
お話ししてきました。

今回は、紆余曲折ありながらも、
やっと買いたい物件が見つかって、

「購入申し込み」をする
ということについてお話しします。

「購入申し込み」とは、
「この物件を買いたいです」
という意思表示と、

今後の交渉スタートさせるための
手続きです。

ですので、
正式な契約ということではありません。

ですが、ここから
さまざまな手続きが進んでいきますので、
大きな一歩と言っていいでしょう。

ただ、この段階では、
お金のやり取りはまだありません。

地域によっては、
新築マンション、建売などの場合、

「申込証拠金」として、
いくらか支払う場合もあると聞いていますが、

少なくとも、
土地や中古物件の場合は、
この時点で支払いは生じません。

もし「証拠金」的な支払いを
要求された場合、

それは、その地域で一般的なことなのか、
相談してみてもいいでしょう。

知り合いに宅建会社に
勤めている方がいれば
一番手っ取り早いですが、

いない場合は、
たとえば、以下の機関に聞いてみてください。

・公益社団法人 宅地建物取引業協会（宅建協会）
　
・公益社団法人 全日本不動産協会（全日）

いずれも各都道府県に支部があります。

★住宅ローン事前審査

さて、購入の意思が固まったら、
申し込みと同時に住宅ローンの
「事前審査」を受けるのが一般的です。

購入を希望する物件に対し、
実際に住宅ローンを
組むことができるかの見込みを算定する作業です。

これに通らないと契約に進めませんが、
事前にライフプランニングを
済ませている方であれば、

すでに無理のない
価格の物件を選ばれているでしょうし、

その価格に合わせた
資金計画が立てられていると思いますので、
心配することはないと思います。

ただ、ライフプランニングを
しておらず、

ご自身の知らないうちに、
身の丈に合わない
物件購入を申し込んでいたとしましたら、

夫婦の場合、
一人分のローンでは難しく、
「ペアローン」を勧められる場合があります。

「ペアローン」について、
ここで詳しくはお話ししませんが、
私はあまりお勧めしません。

夫婦の場合は、
あくまでお一人分の給料で
支払いのできる範囲でローンを組むことを考えてください。

★「事前審査」は自分で銀行に申し込むこともできる

あと、住宅ローンの事前審査は、
不動産会社経由で申し込むのが
一般的ですが、

ご自分で銀行に
「事前審査」を申し込むことも可能です。

そのメリットとしては、
複数の金融機関の住宅ローン情報を
比較検討することができます。

ただ、かなり面倒です。

そもそも、住宅購入なんて、
人生に何度もすることではありませんので、

複数の金融機関の
住宅ローンの善し悪しを、
比較するには、それなりの調査が必要になります。

教職員の皆さんに、
そんな時間はないと思います。

その点、不動産会社の担当者は、
何度もその手続きを行っていますので、
効率よく作業を進めてくれます。

早ければ、数日から1週間程度で
審査結果を得ることができます。

これをご自分でやるとしたら
おそらく1か月くらいかかります。

ただし、皆さんが
すでに懇意にしている銀行さんがある
という場合は別です。

その場合はおそらく
金利も優遇してくれることに
なっていると思いますので、

その銀行さんで進めてもいいでしょう。

★ブラックリストとは

ちなみに、
この事前審査で問題になることがあるとしたら、
他の「借入金・ローン」があるかどうかです。

たとえば、マイカーローン、
または、奨学金が残っていたり、

中には、不動産投資をされている方も
いらっしゃるかと思います。

ただし、問題になるのは、
借入金の額と滞納です。

たとえば、
不動産投資をしていて、
すでに1億の借入金があるという場合は、

その不動産経営が順調かどうか、
返済はどれくらい進んでいるか
などが問われると思います。

順調であれば、
ほとんどの場合、問題はないでしょう。

一番厳しいのは、
クレジットカード、カーローン
奨学金などで、長期の滞納がある場合です。

もし、すでにブラックリストに
載っていたとしたらアウトです。

ほとんどの場合「事前審査」には
通りません。

ちなみに、実際に「ブラックリスト」
というリストが
存在するわけではありません。

クレジットカードの
返済遅延や債務整理などが
「事故情報」が信用情報機関に記録され、

その「事故情報」が金融機関の間で
システムで共有されていて、
それを「ブラックリスト」と呼んでいるのです。

これに載ってしまうと、
5年間は融資が受けられません。

★まとめ

しかし、私が聞くところによりますと、
教職員や公務員の方で、

長期の滞納をする方は、
ほとんどいらっしゃらないようです。

そもそも、教職員や公務員の方は、
安定した収入があるだけでなく、
お金の管理がしっかりしている方が多いのです。

だからこそ
金融機関からの信用力が高いのです。

次回は「事前審査」が通ったあとの、
「売買契約」についてお話しします。

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