退職金を減らさず運用する方法②～J-REITを活用する～

★J-REITは「気軽にできる不動産投資」

さて、退職金の運用について
シリーズで解説していますが、
今回はその3回目です。

退職金を2,000万円と仮定して、
介護費用と年金を補う収入の確保
についてですが、

前回は、NISAを使って
5年間積み立てて運用する方法について
お話ししました。

今回は、5年間待つことなく、
退職したあとすぐに
運用ができる方法についてお話しします。

その一つとして
「J-REIT」をおすすめします。

J-REITは、

「手軽な不動産投資」

「安定したインカムゲイン（分配金収入）」

がその特徴です。

まず、J-REITとは、
シンプルに言うと、
「不動産投資」です。

ファンド会社が
投資家から集めた資金を
様々な不動産にに投資し、

そこから得られる賃料収入などを
投資家に分配する仕組みです。

個人が不動産投資を行う際には、
金融機関から融資を受けて行うのが一般的です。

通常、融資を受けるためには、
自分で何か月もかけて物件を探し、

その物件に融資してくれる
金融機関を探さなくてはならないなど、

かなりの手間と適切な判断が求められます。

しかし、
J-REITであれば、自己資金のみで
不動産投資ができるのです。

そして、
分配金も安定しています。

その理由は、その仕組みにあります。

まず不動産投資自体が
手堅い投資です。

ローリターンですが、
ローリスクです。

大儲けはできませんが、
大暴落もありません。

そして、J-REITでは、
投資で得られた利益の
90%以上を投資家に分配しています。

90％以上を分配すれば、
法律上、法人税が免除されるからです。

利益の大部分を分配金として
投資家に還元できる。

それがJ-REITです。

J-REITの分配金利回りは、
過去10年間で3%〜6.17%で推移し、
安定した分配金利回りを維持しています。

では、そのJ-REITの
投資モデルを紹介します。

★モデル1：J-REITインデックスファンドに集中投資

まず、最もシンプルで
手軽な方法としては
1本の投資信託を購入することです。

1本のJ-REITだけで、
日本の複数の不動産に分散投資できます。

たとえば、
eMAXIS Slim J-REITインデックス、
ニッセイJリートインデックスファンドなどです。

2,000万円をこのファンドに一括投資、
または複数回に分けて投資します。

銘柄選定の手間が不要で、
初心者でも始めやすいです。

2025年5月24日現在の
J-REIT市場全体の平均分配金利回りは、
おおよそ5%～5.1%前後で推移しています。
（参照：JAPAN-REIT.COMなどの情報）

この平均利回りを使って
計算してみます。

投資元本が2,000万円で、
年間利回りが5%の場合、

年間分配金は100万円で、
毎月の分配金は8万円ほどになります。

ただし、8万円には
課税されますので、
手取りは6万4千円ほどになります。

NISAで行えば、
非課税ですが、5年間かけて
積み立てていく必要があります。

ただし、この5%という利回りは
将来にわたって
保証されるものではありません。

利回りは、つねに変動することを
頭に置いていてください。

あと、年間の分配頻度は
選択するJ-REITによって異なります。

一つのJ-REITに集中投資することの
危うさもあります。

★モデル2：複数セクターのJ-REIT銘柄に分散投資

一つのJ-REITに集中投資することの
リスクを回避するために
セクターごとに分散投資する方法があります。

J-REITには、セクターといった
投資する分野があります。

たとえば、

オフィス系J-REIT、

商業施設系J-REIT、

物流施設系J-REIT、

ホテル系J-REIT、

住居系J-REIT、

といった分野です。

そして、その中の複数の
セクターのJ-REITに投資するのです。

たとえば、

住居系J-REITに30%（600万円）

物流系J-REITに30%（600万円）

オフィス系J-REITに20%（400万円）

商業施設系J-REITに10%（200万円）

残りの10%は個別銘柄を調査し分散します。

このモデルを参考に、
ご自身の判断で、
銘柄を選んでみてください。

たとえば、コロナ禍のころは、
在宅勤務などが多くなり、
宅配関連の物流が動きました。

それで、かなりの倉庫が建設され、
倉庫系J-REITが高利回りになりました。

しかし、コロナ禍が収まった現在、
倉庫系も通常の利回りになりました。

J-REITも社会変化に伴い、
その収益も変動します。

現在のみならず、
将来的な社会の動きを
自分なりに予測しながら投資してください。

しかし、冒頭でもお話しした通り、
不動産は、

ローリスクローリターンです。

大きな暴騰もなければ、
大暴落もありません。

ある程度安心して運用できる
投資だといえます。

ただ、あくまで投資は自己責任ですので
そのことを念頭においてください。

次回は、リアルな不動産投資を通して
退職金を運用する方法について
お話しします。

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