教職員のための堅実な不動産投資入門⑤～銀行の融資が通ったら～

★売買契約を行う

前回は、金融機関への
融資の申し込みについてのお話をしました。

今回は、銀行からの融資が
通ったあとのことについてお話します。

まず、銀行に融資を申し込んで、
いい感触が得られたら、

そのことを担当の不動産業者に伝えます。
そして、売買契約を行います。

これもタイミングなのですが、
銀行からの融資決定が出る前に、
契約を行う場合と、

融資決定が出た後に契約を行う場合の
２パターンあります。

できれば、融資が降りる前に
契約を交わす方が時間の無駄がありません。

しかし、融資を申し込んだ際の
銀行とのやり取りで、

不安を感じたなら、
融資の決定を待つことも一つです。

仲介の不動産業者さんが
その辺の判断と
段取りはしてきますので、

連携しながら判断してください。

そして、
売買契約を行うにあたってですが、

売主と買主双方が対面で行う場合と、
売主、買主に個別に行う場合があります。

いずれにしても、
融資決定が出ましたら
銀行でお互いが顔を合わせるので、

できれば契約時に、
売主と対面しあいさつを
交わしておく方がいいのかなと思います。

売買契約の際には、
「重要事項説明」がありますが、
疑問点などを売主に直接聞くことができるのでいいです。

★融資実行日

売買契約が終わりましたら、
金融機関からの融資の決定を待ちます。

そして、
「融資」の決定が降りましたら、
不動産会社を通して「融資実行の日」を調整します。

融資実行日には、
銀行の担当職員はもちろんのこと、

売り主、買い主及び
仲介不動産業者、司法書士などが集まり、

さながら、企業間で
「大口契約締結」が
交わされるかのような緊張感があります。

大きな額が動きますから
緊張感は当然です。

まず銀行から、
融資金が振り込まれます。

その後、印紙税、
仲介手数料の支払い、
登録免許税、司法書士への報酬、

固定資産税の折半や
ローンの事務手数料、保証料、
抵当権設定費用、

 団体信用生命保険料、
火災保険料・地震保険料など、

さまざまな
書類の説明を受けたり、

支払い手続きなどの署名をしたりと、
思った以上に時間がかかります。

大変ですが、落ち着いて対応してください。

そして、すべての事務手続きが
終わったら、晴れてあなたは
不動産オーナーということになります。

お疲れ様でした。

★幸福感を打ち砕く税金納付通知

さて、オーナーになって
喜んでいるところに、
水を差すようでお話しにくいのですが、

しばらくすると、
物件を手に入れて喜んでいる
あなたのもとに税金の催促がきます。

まず「不動産取得税」です。

不動産を取得した際に、一度だけかかる税金です。

不動産取得税の納付通知は、
所有権移転登記が完了してから、
3ヶ月から6ヶ月程度で郵送されてくることが多いです。

税額は、 不動産の土地、建物の
固定資産税評価額に、
それぞれ税率の3％を乗じた額になります。
（2025年5月10日現在）

税率は自治体によって異なる場合があります。

あと、固定資産税・都市計画税。

不動産を所有している間、
毎年かかる税金です。

不動産を取得した
翌年の4月から6月頃に納付通知書が届きます。

物件の固定資産税評価額に税率4%、
が乗じられた額が請求されます。

こういった税金の支払いにより、
物件購入後1年間は
赤字になることもあります。

購入するまでは
税金のことまでは考えてない方も多く、

突然やってくるこれらの税金には
かなり悩まされます。

幸福度もだだ下がりです。

ほとほと嫌気がさしますが、
不動産投資とは
そういうことだと考えて、

不動産の経営の
質を高めていきましょう。

よほど空室がなければ、
2年目あたりから黒字になり、

10年過ぎたあたりには、
かなりの収益が積み上がっているはずです。

また、そのころからは
売却も検討できるようになり、
うまくいけば、売却益も得られます。

不動産投資とは長期戦なのです。

★2棟目以降の投資戦略

さて、最初の物件を購入して
３～4年後あたりになり、

不動産からの家賃収入が安定してきて、
キャッシュが貯まりだしたら、
2棟目の購入が検討できるようになります。

 1棟目の運用実績を踏まえ、
最初の1.5〜2倍程度の価格帯を狙います。

1棟目の購入実績により、
信用力が高まっていますので、

より規模の大きな物件にも
銀行は融資をしてくれると思います。

そして、2棟目を入手できたあたりから
キャッシュが倍速で貯まっていきますので、

500万円から1000万円の
キャッシュができたら、
3棟目の物件購入を検討していきます。

ただし、夫婦共に教職員である
パワーカップルであっても、
4棟目あたりから銀行融資は、頭打ちになると思います。

ここから先の戦略については
さまざまですので、

信頼のおける第三者へ相談し、
助言を受けながら進めていくのがよいでしょう。

★ここで一旦まとめます

ここで、このシリーズの簡単な
まとめをしたいと思います。

不動産投資は、教職員の皆様にとって、
資産形成を安定して進めるための
強力な手段となります。

NISAやiDeCoを活用した
積立投資だけでも、
ある程度の資産を築くことはできます。

ただ、60歳以降のセカンドキャリアで
思い切ったことがしたい。

子どもたちにも資産を残したい。

そう考えるなら、
不動産投資は考えてみる価値があります。

そう言われても、
やはり「不動産投資は怖い！」、

そう思われる方もいますし、
その気持ちはよくわかります。

私もそうでしたから。

しかし、皆さんの周りをよく眺めてみてください。

たくさんのアパートやマンションがありますよね。

それらは、一定の資産家が独占して所有しているのではありません。

その所有者の多くは、
皆さんのような普通の人たちなのです。

しかも、
「すすめられるまま、
何となく購入してしまった」

なんて方も方も少なくないのです。

そんな方々でも、
どうにか不動産を経営できています。

ふつうに真面目に、堅実に行っていけば
それほど恐れることはありません。

むしろ、真面目で慎重な
教職員の皆さんにとっては、

安心して取り組むことのできる投資だと
思っていただいてもいいでしょう。

次回はこのシリーズの最後で、

「不動産投資を始めるにあたって
だれに相談すればいいのか」

ということについてお話しします。

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