堅実な不動産投資入門②～まずは自己資金つくる～

★500万円～1,000万円の貯蓄をめざす

さて、教職員のための
堅実な不動産投資入門と題して

シリーズでお話していますが、
今回はその第二回で、

銀行融資を受けるための
「自己資金」についてお話します。

不動産投資を行うにあっては、
銀行融資が必要です。

その際、自己資金が必要になります。

いわゆる「頭金」です。

銀行は全く自己資金のない方には
融資を躊躇します。

自己資金がないということは
その人が「資力の低い方」と
判断する傾向があるからです。

まれに自己資金なしでも
融資してくれる場合もありますが、

自己資金を用意しておくことに
越したことはありません。

では、自己資金はどれくらい
用意すればいいのでしょうか。

物件の価格にもよりますが、
一棟目の購入に向けては、

目安として、500万円から1000万円の
自己資金が必要でしょう。

それくらいの額を考えておくとよいでしょう。

自己資金を作るためには、
貯蓄もいいですが、

どうせなら、
投資の非課税制度であるNISAを活用し、

毎月10万円くらい、
積み立てられるといいですね。

そして、ボーナスも
全額積立に回します。

そうすると、
年間180万円くらいを
積み立てることができ、

たとえば年利３％で
運用できたとしますと、
およそ5年で1,000万円に到達します。

ここまでは、節約をしながら、
生活をしていきますので、
正直、かなりしんどいです。

しかし、この期間で身に付けた
節約の習慣や、
目標を定めて、資産を形成していく意識は、

その後の人生に
大いにプラスになりますので
どうにか乗り越えてください。

★ジャックと豆の木

そして、
5年から10年かけて
500万円、または1,000万円が積み上がれば、

この元金が、資産形成における
いわゆる「種銭」になるのです。

この種銭は、
まさにジャックと豆の木の「豆」なのです。

この種税の1,000万円を
不動産購入の自己資金（元金）
として銀行に融資をしてもらうのです。

1,000万円くらいの自己資金があれば、
5,000万円から1億くらいの
一棟アパートの購入が可能です。

アパート購入後は、
アパートの家賃収入と、

教職員としての仕事から
得られる収入のダブルインカムが実現します。

ここからは、
家賃収入を上乗せした
積立投資を継続していきます。

すると、今度は2～3年で、
自己資金1,000万円がつくれるはずです。

アパートを1棟手に入れれば、
倍速で自己資金が作れるということです。

そして、その自己資金を元金に
2棟目を購入するのです。

すでに1棟所有していますので、
銀行さんも融資がしやすくなります。

★親からの資金援助、資産提供も検討

ここまでは、自力で
自己資金をつくることを前提に
お話してきましたが、

もし運がよく、
あなたのご両親が資金や資産を
お持ちでいらっしゃって、

協力してもらえるなら、
資金援助を相談してみるのも一つの手段です。

親御さんから500万円、
1,000万円といった資金を贈与
または貸与してもらうのです。

あと、もしも、土地をお持ちで、
その活用がされていないのなら、

その土地を贈与、
または貸与（借地）にして、
そこに新築のアパートを建築するのです。

これができれば、
自己資金が用意できるまで
待つことなくアパート購入が可能になります。

贈与、貸与などは、
この先の相続にも影響してきますので、
法律の勉強も必要になってきますが、

このことについては、
ここでは割愛させていただきます。

★徹底的なインプット

さて、ここまで、
自己資金の確保して
不動産投資を進める方法と、

親御さんからの援助を受けて
不動産投資を行う方法について
お話をしてきました。

しかし、これらの
初期の準備はあくまで方法論です。

不動産投資は、ローリスクで、
ローリターンですので、
大きな損失となることはあまりありません。

しかし、物件選びのポイントや
融資、管理、税金など、
ある一定の知識は必要です。

浅い知識のまま取り組んでしまうと、
収益を伸ばせません。

ですので、不動産投資に係る
関連書籍を最低10冊くらいは、
読んでいた方がいいでしょう。

セミナーに参加したり、
YouTubeで動画をしたり
有料学習サイトで学習したりするのもいいでしょう。

自己資金が貯まってから
勉強するのではなく、

不動産投資をすると決めた時から
少しずつ知識を蓄積しておいてください。

さらに、物件探しも慣れが必要ですので、
早めに取り組んでみてください。

具体的には、毎日、10～20分くらい、
不動産情報サイトをチェックするのです。

いいなと思える物件が
見つかったら、
学んだ知識を当てはめながら、

「買う」

「買わない」

を判断する練習をするのです。

エリア、価格帯、利回りなど、
様々な条件で検索しながら、
相場観を養っておくとよいでしょう。

しかし、いくら勉強して
シミュレーションを繰り返しても、

自己資金が貯まり、
実際に不動産投資を行う段になると、

迷いと恐怖感で、
なかなか思い切った判断は
できないものです。

教育学について、大学で学んでも、
現場に行って、実際に
子どもたちと対応しようとすると、

理論通りには
いかないことがありますよね。

不動産投資も同じです。

「わかる」ということと、
「できる」とは別物なのです。

ですので、早めに自己資金を貯めて
早めに実際の不動産市場に
参加してほしいのです。

続きはまた次回。

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